Kupujesz okna? Zabezpiecz swój portfel! Wybierz zadatek!

Zakup okna różni się od zakupu jogurtu w markecie. Różnica wynika nie tylko z ceny produktu, ale także z terminu w którym towar trafia do nabywcy. Bierzemy jogurt z półki, idziemy do kasy, płacimy i… po zakupach. Kupując okno przyjdzie nam na nie poczekać ładnych parę tygodni od chwili zawarcia umowy. Sprzedawcy ograniczają ryzyko związane z możliwością wycofania się z transakcji nabywcy żądając od niego przedpłaty. Przedpłata uiszczana przez nabywcę może mieć charakter zaliczki lub zadatku. O tym jak przedpłata będzie kwalifikowana w razie sporu decyduje treść umowy wiążącej strony. Jeżeli wolą stron jest posługiwanie się instytucją „zadatku” i tak nazwą przedpłatę w umowie, to powinny konsekwentnie posługiwać się tym pojęciem. Często jednak zdarza się, że w tej samej umowie pojęcia „zadatek” i „zaliczka” występują jednocześnie, a strony traktują je jako tożsame. Nic bardziej błędnego. Zadatek i zaliczka to dwie różne instytucje, a każda z nich rządzi się swoimi prawami.

Rolę i funkcję przedpłaty o charakterze zadatku definiuje i określa art. 394 Kodeksu cywilnego. W § 1 stwierdza się co następuje: „W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.”

Z treści normy wynika, że zadatek powinien być dany „przy zawarciu umowy”. W związku z tym, że we współczesnym obrocie finansowym maleje znaczenie transakcji gotówkowych dopuszcza się jednak również wręczenie zadatku "po zawarciu umowy”. Z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia na przykład wtedy, gdy kwota uzgodnionego zadatku zostanie wpłacona na konto sprzedawcy przez nabywcę przelewem bankowym już po zawarciu i podpisaniu umowy. W takim przypadku istotnym jest jednak, aby sposób i termin zapłaty zostały w umowie wyraźnie określone.

Ciekawą kwestią jest wysokość zadatku. Zwyczajowo w transakcjach związanych ze sprzedażą okien żąda się przedpłat stanowiących od 30% do 50% wartości umownej. Pewnym wyjątkiem są tu umowy promocyjne, gdzie za przedpłatę w wysokości 100% wartości umownej nabywca otrzymuje od sprzedawcy dodatkowy rabat. Czy 100% przedpłatę można traktować jako zadatek? Co do zasady można by tak zrobić bowiem przepisy prawa wprost tego nie zabraniają. W tej kwestii wypowiadał się także Sąd Najwyższy, który w wyroku V CK 577/04 stwierdził, że: „W ramach swobody kontraktowania dopuszczalne jest zastrzeżenie zadatku o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia.(art. 3531 K.c.)”. W innym z wyroków Sądu Najwyższego stwierdza się jednakże, że: „W razie ustalenia zadatku rażąco wysokiego, jego zatrzymanie lub żądanie zwrotu sumy dwukrotnie wyższej może być uznane za nadużycie prawa.” . Wydaje się być to słusznym gdyż instytucję zadatku można wykorzystać niezgodnie z jej celem i przeznaczeniem próbując w ten sposób osiągać nieuzasadnione korzyści. Zadatek ma przede wszystkim stymulować strony do wykonania zawartej umowy.

Posługując się instytucją zadatku jako formy przedpłaty warto pamiętać, że:

  • Zastrzeżenie zadatku w umowie staje się skuteczne dopiero z momentem wręczenia odpowiedniej sumy pieniężnej lub rzeczy.
  • Zadatek nie ma nic wspólnego ze szkodą, która mogłaby powstać w związku z niewykonaniem umowy.
  • Mimo zastrzeżenia zadatku w umowie, dającemu zadatek, który nie odstępuje od umowy mimo jej niewykonania przez jego kontrahenta przysługuje uprawnienie do dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych.
  • Jeśli umowa zostaje rozwiązana za zgodą obu stron, to zwracają one sobie wzajemne świadczenia, w tym także zadatek.
  • Jeśli umowa została wykonana prawidłowo, zadatek zostaje zaliczony w na poczet ceny.
  • Bez względu na przyczynę, jeśli umowa nie została wykonana, z uwagi na rezygnację strony, która zadatek dała, zadatek przepada na rzecz biorącego zadatek.
  • Bez względu na przyczynę, jeśli umowa nie została zrealizowana z przyczyn leżących po stronie biorącej zadatek, strona dająca zadatek może od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.